قوانین حقوقی

مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟

تفاوتی ندارد که قصد خرید، رهن یا اجاره خانه را داشته باشید؛ به هر حال پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام می‌شود. در موارد رهن و اجاره، وقتی مستاجر ملک را پسندید، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند. در این زمان یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت می‌شود. این مقدار بستگی به نظر دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک‌سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد.

بنگاه در این موارد سه نسخه از مبایعه‌نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه می‌کند. یک نسخه به هر یک از طرفین قرارداد تحویل داده می‌شود و یک نسخه نیز در بنگاه آرشیو می‌شود.

در مورد خرید ملک نیز، با کمی تفاوت، وضع به همین منوال است. عرف پرداخت در خرید ملک به این صورت است که پس از توافق، دو طرف به بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کنند و قرارداد اولیه یا مبایعه‌نامه را تنظیم می‌کنند. در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود. مبلغ بیعانه بسته به توافق طرفین متغیر خواهد بود. روند رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک‌سوم آن است.

بخش دوم پول، در هنگام تحویل کلید پرداخت می‌شود. خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین می‌کنند. این کار معمولا در بنگاه انجام می‌شود. بخش سوم در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود.

روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن

روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرفین بستگی دارد اما معمولا این کار با استفاده از چک انجام می‌شود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن‌ها در معاملات مسکن نیز استفاده می‌شوند. روش‌های دیگر امنیت کمتری دارند و در موارد خاص به کار می‌روند. قصد ما معرفی تک تک این روش‌ها و بررسی مزایا و معایب آن‌ها است.

 

چک عادی

یکی از روش‌های پرداخت پول در معاملات مسکن ، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک‌هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه می‌دهد. این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک‌ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار می‌گیرند. معامله با چک‌های معمولی خطراتی دارد که باعث می‌شود استفاده از آن‌ها در معاملات مسکن رواج کمی داشته باشد.

  • اگر چک به هر دلیلی پاس نشود، شما دچار دردسرهای فراوانی خواهید شد. برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری می‌خواهد و در نهایت ممکن است نتوانید مبلغ را دریافت کنید.
  • در معاملات مسکن تنها افرادی که به هم اطمینان کامل دارند، از چک شخصی استفاده می‌کنند یا اگر خریدار یک تاجر معتبر باشد، معمولا در معاملات از چک شخصی خود استفاده می‌کند و فروشندگان نیز مشکلی با این مورد نخواهند داشت. به هر حال استفاده از چک شخصی در معاملات مسکن توصیه نمی‌شود.

چک بانکی تضمین‌شده

چک بانکی تضمین‌شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته می‌شود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شود. چنان که از نام این نوع چک برمی‌آید، بانک پرداخت شدن آن را تضمین می‌کند و با پول نقد تفاوتی ندارد. با در دست داشتن این نوع چک می‌توانید به هر یک از شعب بانک صادر‌کننده در هر جای کشور مراجعه و مبلغ را دریافت کنید.

  • یکی از مزایای مهم چک تضمین‌شده این است که فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن تأثیری ندارد و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد.

مجموعه این دلایل باعث می‌شود این نوع چک‌ها در تمامی معاملات و به خصوص معاملات بانکی رواج داشته باشند. با این حال این نوع چک نیز مشکلاتی دارد. مثلا اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت‌کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.

چک بین بانکی تضمین‌شده

تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود. به این ترتیب هیچکس جز شخص دریافت‌کننده چک قادر به دریافت مبلغ نخواهد بود. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب واریز کرد و قابلیت دریافت به صورت نقدی ندارد. بسیاری مواقع در معاملات مسکن از چک بین بانکی تضمین‌شده استفاده می‌شود اما این نوع چک نیز مشکلاتی دارد.

برای مثال اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد.

انتقال وجه کارت به کارت

انتقال وجه به صورت کارت به کارت در برخی معاملات ملکی انجام می‌شود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام می‌شود زیرا انتقال وجه کارت به کارت سقف مبلغ محدودی، معمولا بین سه تا پنج میلیون تومان، دارد. برخی معاملات به این صورت انجام می‌شود زیرا طرفین به هم اطمینان دارند. با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، همچنان روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمی‌شود.

 

انتقال وجه از طریق دستگاه پوز POS

در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق خرید از دستگاه پوز موجود در بنگاه پرداخت می‌کنند. در این حالت بنگاه تضمین می‌کند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز دیده می‌شود که خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقی‌مانده مبلغ معامله را از طریق خرید از دستگاه کارت‌خوان محضر پرداخت می‌کند. در این حالت محضر متعهد می‌شود پول را به حساب فروشنده واریز کند.

این موارد زمانی اتفاق می‌افتد که بین فروشنده‌ها با صاحبان بنگاه یا محضر آشنایی و اعتماد کامل وجود داشته باشد اما این نیز روش مطمئنی نیست.

  • درست است که مراجعه به بانک و دریافت چک‌های رمزدار و تضمین‌شده نیازمند صرف مقداری وقت و هزینه است ولی انجام این کار باعث می‌شود خیال شما از بابت امنیت پول پرداختی و دریافتی راحت‌تر باشد.
  • مراحل پراخت پول در معامله خانه‌های وام‌دار

    مراحل پرداخت پول خرید خانه، در مورد املاکی که وام‌دار هستند کمی متفاوت است. منظور از ملک وام‌دار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه خود را داشته باشد. در این گونه موارد سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و سند را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا شما باید خانه را به صورت قول‌نامه‌ای و با وکالت بلاعزل خریداری کنید.

    گذشته از مشکلاتی که در معاملات وکالتی و قول‌نامه‌ای پدید می‌آید، نحوه پرداخت پول نیز در این معاملات تفاوت خواهد داشت. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. یعنی فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم‌های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. به این ترتیب شما بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت می‌کنید و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهید کرد.

    البته هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یک‌جا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.